Techniques de construction

Le budget pour construire une maison ne comprend pas uniquement son prix, loin de là... Il faut aussi prendre en compte : le prix du terrain et tous les frais annexes liés à votre projet (notaire, frais bancaires, taxe d'aménagement, raccordement aux concessionnaires publics, aménagements extérieurs...) qui vont grever votre enveloppe budgétaire. Sans oublier les coûts intercalaires qui vont s’ajouter à votre quotidien le temps de la construction. Voici un petit panorama pour y voir plus clair.

Le terrain.
Le foncier étant de plus en plus cher en fonction de la proximité d’une grande agglomération ou de l’attractivité du lieu, le prix du terrain est parfois supérieur à celui de la maison ! A titre d’exemple, les prix moyens relevés autour de Toulouse au mois d’avril 2022, vont de 250 €/m2 à 20 km de Toulouse jusqu’à 399€/m2 pour des terrains constructibles situés à 5 km de l’agglomération.
Sachez qu’un terrain bénéficiant d’un prix attractif peut nécessiter une importante adaptation de la maison du fait de sa disposition (pente importante par exemple), de son orientation ou de sa surface
(évacuation de terre). Hors lotissement, attention aux frais de viabilisation si la distance entre la maison et les réseaux est importante.
Enfin, il faudra acquitter les frais du vendeur, du notaire et certains frais annexes dans un lotissement comme la provision pour dégradation.
En résumé, il est courant de consacrer au moins 1/3 du budget à l’acquisition d’un terrain.

La maison.
C’est bien entendu le 1er poste de dépenses puisqu’elle représente en moyenne 50 à 60% du budget.
Là aussi, le coût varie sensiblement, selon le type de maison retenu entre la maison préfabriquée, en bois ou traditionnelle.
Maison préfabriquées et bois Avantages : rapidité exécution, fondations plus légères, assemblées en usine avec réseaux électrique et fluides donc moins d’intervenants et moins de déchets. Matériaux de fabrication écologiques (bois).
Maison traditionnelle
Avantages : appel à la production locale – longévité – matériaux très isolants – utilisation de matériaux recyclables – revente – choix des modèles et sur-mesure.
Ensuite, c’est la taille de la maison, sa typologie (sous-sol, plain-pied, étage), le nombre de pièces ou encore les matériaux et équipements choisis qui vont entrer en compte. Il est important que votre constructeur soit à l’écoute de vos besoins, de vos envies. Il doit prendre le temps de vous conseiller pour que votre projet de vie puisse se réaliser dans le respect de votre budget. En effet, de plus en plus de travaux sont réservés par les clients afin d’alléger le prix de leur maison. Or, il est important d’intégrer ces coûts dans votre budget afin de pour les financer, comme la cuisine, les sanitaires si hors CCMI, placards ou dressings, la peinture, etc.). N’hésitez-pas à comparer et à demander des explications sur la notice qui vous sera remise. Une offre commerciale pour être complète doit comprendre à minima un visuel, un plan et une notice détaillée et claire.
Cas particulier de la maison écologique : Faire le choix d’une maison économe en énergie peut être considéré comme un investissement. Certes, le prix à l’achat est plus élevé, mais son utilisation se révèle plus avantageuse dans le temps. Le confort de vie n’est pas oublié pour autant et la pérennité de la construction augmente sa valeur de revente. Des labels existent pour valoriser cette démarche écologique comme le label HQE : Haute Qualité Environnementale, délivré par l’association CERQUAL en plus de la certification NF HABITAT.

Les frais annexes
Souvent sous-évalués, les frais annexes peuvent pourtant grever votre budget de construction.
Nous avons déjà mentionné les frais de notaire et les honoraires des intermédiaires lors de l’acquisition du terrain. Sachez que le chantier de construction d’une maison nécessite des travaux préparatoires ainsi que des raccordements aux différents réseaux existants, qu’ils soient publics ou privés. Ces frais de terrassement et de branchements correspondent aux services suivants :

• Frais de branchements des concessionnaires publics (hors travaux privatifs)
  • Raccordement au réseau d’eau potable (voir avec le prestataire).
  • Raccordement au réseau électrique (ENEDIS, anciennement ERDF).
  • Raccordement au réseau téléphonique/internet (voir avec le prestataire).
  • Raccordement au réseau d'évacuation des eaux usées, eaux vannes et eaux de pluie.
  • Raccordement facultatif au réseau de gaz de ville (GRDF).
• Ouverture des compteurs (branchements publics).
• Participation pour le Financement de l'Assainissement COLLECTIF (PFAC).
• La Taxe d’Aménagement (TA), anciennement nommée Taxe Locale d’Equipement (TLE).

Renseignez-vous également sur la fiscalité locale : taxe foncière et dépenses relatives aux ordures ménagères, sont variables d’une commune à une autre et peuvent alourdir vos charges annuelles.
Enfin, il ne faut pas oublier le coût des aménagements extérieurs ! A commencer par l’évacuation de la terre excédentaire, passage presque obligé pour une petite parcelle. Sans compter les clôtures, d’éventuels murs de soutènement ou gabions pour la tenue des terres, les bordures, la finition du chemin d’accès et du piétonnier, la plantation de végétaux, le mobilier de jardin ou l’éclairage... et la piscine !

On distingue trois types de construction ou plutôt trois types de principes constructifs :

• La maison préfabriquée,
• La maison traditionnelle
• La maison en bois.

La Maison préfabriquée.
L’offre de maison préfabriquée se décline en trois variantes :

• Modulaire : la maison est composée de plusieurs modules, entièrement finis en usine (toiture, sols, murs, vitrages, tuyaux...) puis reliés entre eux sur place.
• Préfabriquée : tous les équipements et les éléments structurels de la maison comme les murs, le plancher, le toit, etc. sont préfabriqués en usine. Ils sont ensuite transportés pour être montés et assemblés directement sur le chantier.
• En containers maritimes recyclés ou de type « DRY ». Renforcés en atelier, leur isolation est réalisée sur leurs surfaces extérieures et intérieures. Leur aspect extérieur peut être par la suite totalement invisible et adapté au goût de chacun.

Son atout principal est bien entendu un délai de livraison réduit. Du côté inconvénient on notera principalement un choix limité en termes de dimensions et matériaux.

La construction traditionnelle.
C’est le mode de construction le plus utilisé en France. Chaque élément (charpente, menuiseries, cloisons, etc.) est fabriqué séparément. Les matériaux utilisés sont courants (brique, parpaing, bois) et généralement approvisionnés localement.
Ce type de construction permet d’envisager de nombreuses possibilités de configuration depuis une simple modification de plan jusqu’à une conception sur-mesure. Résistante aux intempéries, bien isolée thermiquement et phoniquement, elle est construite pour durer dans le temps. De ce fait, la construction traditionnelle bénéficie d’une bonne valeur de revente.

La maison en bois.
La maison en bois peut se construire de plusieurs manières :

• En kit.
• En ossature bois (environ 90 % des maisons en bois sont aujourd'hui faites avec cette méthode).
  Avec des poteaux-poutres (comme les colombages alsaciens ou normands).
• Avec du bois massif empilé (comme les chalets).

Côté atouts, relevons un prix intéressant en entrée de gamme, la résistance du matériau ou encore sa bonne isolation thermique. Considéré comme écologique, il faut néanmoins prendre en compte son impact carbone en fonction de sa provenance. Le bois garde quelques désavantages, comme une mauvaise inertie thermique ou un entretien régulier indispensable.

Au-delà de cet aspect constructif, c’est l’architecture de la maison et/ou ses performances qui vont déterminer le type d’habitation que vous allez choisir. On retrouve ici les notions de maison traditionnelle ou en bois, mais également la maison contemporaine, NF HABITAT ou NF HABITAT HQE, écologique...

La maison traditionnelle ou classique respecte les bases de l’architecture régionale. Valorisant un savoir-faire local, elles sont réalisées avec des matériaux adaptés au climat du lieu de construction. Elle participe à l’harmonisation du paysage architectural et en préserve l’authenticité. Cela est d’ailleurs obligatoire dans certains secteurs protégés par les Bâtiments de France. Faire construire une maison sur-mesure n’est pas incompatible avec le respect des codes architecturaux locaux et apporte une belle touche de modernité à une maison traditionnelle. Son style intemporel traverse les époques et se valorise dans le temps.

La maison contemporaine revendique un style épuré, très architectural, qui « va à l’essentiel ». Cela passe par la pureté des lignes, généralement cubiques, mais aussi rectangulaires ou courbes,  revendiquant un design minimaliste et élégant C’est la maison du parti-pris moderne, avec un toit plat qui peut être une terrasse ou végétalisé ou un toit monopente. Y sont généralement associés des matériaux « nobles » ou innovants et des coloris sobres comme le noir, le gris et le blanc.

A l’intérieur, c’est l’espace et la lumière qui prédominent avec la présence de grandes baies vitrées, des puits de lumière et un agencement sobre et optimisé. Sans oublier la recherche d’innovation dans les matériaux et équipements comme la domotique.

La maison NF HABITAT/NF HABITAT HQE.
Il ne s’agit pas là d’un type de maison, mais d’un indicateur et d’une référence fiable pour faire construire en toute confiance. Une maison NF HABITAT HQE vous assure de la prise en compte de l’ensemble des
préoccupations environnementales, avant, pendant et après la construction : écoconstruction, éco-gestion, confort et santé.

La maison écologique.
Plus qu’une tendance, c’est la maison de demain, celle qui préservera au mieux l’environnement tout en répondant à la demande de qualité de vie de son futur propriétaire. La 1ère volonté est bien entendu de générer le moins de déchets possible, en favorisant par exemple un approvisionnement local.

La maison bioclimatique est l’expression d’un bon sens qui consiste avant tout à implanter la construction par rapport à son environnement – c’est à dire en fonction de l’orientation du soleil en positionnant les vitrages et les occultants de manière optimale.

Il s’agit également de limiter les coûts de transport en privilégiant des matériaux locaux, si possible biosourcés.

La maison passive intègre ses éléments en ajoutant des exigences en termes de performance sur :

• L’isolation aussi bien au froid qu’au chaud ce qui implique une ventilation optimale.
• La consommation d’énergie, qui doit être au minimum en s’appuyant sur les apports solaires et les calories récupérées à l’intérieur de la maison. La performance des équipements installés rentre évidemment en ligne de compte avec l’utilisation de sources d’énergie renouvelables. L’utilisation de panneaux photovoltaïques en autoconsommation est par exemple intéressante pour limiter les coûts liés
  à la consommation électrique.

Vous l’avez compris, outre l’esthétique de la maison, c'est sur des critères de budget, de rapidité d'exécution ou encore d'environnement (maison passive, bioclimatique, NF HABITAT...) que chacun choisira son type de construction.

Le délai pour construire une maison va dépendre de plusieurs facteurs.
Sachez que votre projet va demander de la patience car il va se concrétiser sur plusieurs mois.

Il est déjà important dans un 1er temps de définir les grandes lignes de votre projet : localisation, construction souhaitée : superficie, nombre de pièces, type : plain-pied, étage, ... N’hésitez-pas dès ce stade à contacter votre constructeur. Sa connaissance du secteur vous permettra de choisir au mieux la localisation de votre future maison. A l’écoute de vos besoins et envies, il saura vous conseiller et définir avec vous votre futur chez-vous !
C’est une étape importante puisque vous allez tout d’abord définir le visuel et le plan de votre maison. Ensuite vient la notice descriptive et le chiffrage, qui doivent vous être détaillés et expliqués. Mais sans pression, puisque vous pourrez quand même apporter des modifications à votre projet jusqu’à la signature.

La sélection d’un terrain.
Il n’est pas rare aujourd’hui de réserver un terrain sur plan. Cela va donc nécessiter un délai plus où moins important pour sa mise à disposition effective, jusqu’à un an et même plus ! De plus, il vous faudra dans certains cas attendre l’achèvement du lotissement (création des voiries, viabilisation des terrains, etc.), pour déposer votre permis de construire.
Hors lotissement, il faut s’assurer que le terrain qui vous plait justifie d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel.
Il vous permettra de connaitre les modalités de viabilisation et de la chiffrer.
Lorsque vous avez réuni l’ensemble des informations nécessaires, vous pouvez demander votre permis de construire. Le délai d’instruction est de 2 mois mais il peut être prolongé dans les secteurs protégés par les Bâtiments de France.
A ce délai s’ajoute celui du recours des tiers de 2 mois à réception du permis de construire, surtout si vous voulez acheter un terrain en diffus, c’est-à-dire hors lotissement.
Bon à savoir : en l’absence de demande de pièces complémentaires dans le délai indiqué et de réponse de la mairie, le permis de construire est réputé accepté. N’hésitez-pas néanmoins à demander une confirmation à l’administration, avoir une preuve écrite – mail ou courrier – est toujours préférable.

Le financement de votre projet de construction.
Le montage du financement peut également être chronophage, car les banques demandent de plus en plus d’éléments avant d’éditer leur offre de prêt. Et cela ne peut se faire qu’après avoir à minima obtenu un permis de construire. Prenez le temps de comparer les offres de différents établissements. Vous pouvez également faire appel à un courtier qui le fera pour vous.

Venons-en maintenant à la construction.
Jusqu’à récemment, le délai moyen pour la construction à proprement parler, se situait au minimum entre 8 et 12 mois pour une maison de plain-pied en briques ou parpaings. Au vu des difficultés d’approvisionnements actuels et de l’obligation faite au constructeur de s’engager sur un délai ferme, il est maintenant étudié au cas par cas selon la complexité et la taille de l'ouvrage à bâtir sur une base de 18 mois.
De plus, le délai pour construire une maison à étage ou avec un sous-sol est plus long que pour une maison de plain-pied. Les matériaux et équipements utilisés vont également entrer en compte ainsi que le degré de finition souhaité (hors d’eau hors d’air ou prête à habiter).
Lors de la construction, il est nécessaire d’observer un temps de séchage à certaines étapes et une période de repos pour certains matériaux et revêtements, comme le carrelage.
Tout cela sur fond d’imprévus comme des intempéries, vols ou dégradations qui retardent le chantier, quand il ne faut pas refaire.
Enfin, sachez que les différents corps de métier qui interviennent sur le chantier comme le plaquiste, le plombier, l’électricien ou encore le carreleur ne vont pas toujours intervenir en même temps. Ils se relaient donc sur le chantier en fonction de l’avancée des travaux et de leur disponibilité.
En résumé, voici quelques indications qui vous permettront de planifier la durée de votre projet de construction :

• Définition de votre projet et du budget de construction : entre 1 et 3 mois.
• Délai de dépôt du permis de construire : de 2 à 12 mois.
• Délai d’obtention du permis de construire : entre 2 et 4 mois.
• Délai de levée des conditions suspensives : entre 1 mois et 3 mois en fonction de l’obtention du prêt.
• Délai de construction de la maison : entre 12 et 24 mois.

Dernière recommandation : veillez à bien choisir votre professionnel ! Sachez qu'avec un contrat de construction de maison individuelle régi par la loi de 1990, vous bénéficiez d'une garantie de livraison à prix et délai convenus.
Et de garanties supplémentaires comme l’assurance Dommages-Ouvrage, l’année de parfait achèvement, la garantie biennale et décennale. Ce n’est pas le cas pour les autres acteurs de la construction...