Garanties constructeurs

Le contrat de construction doit être rédigé par écrit sous peine de sanctions pénales et doit comporter un ensemble de clauses obligatoires.

• CONCERNANT LE TERRAIN, DOIVENT FIGURER DANS LE CONTRAT :

• la situation du terrain
• son adresse ou lieu-dit
• sa surface et sa désignation cadastrale
• le titre de propriété du maître de l’ouvrage ou les droits réels qu’il possède dessus et qui lui permettent de construire
• la nature, et la date des titres ou droits ainsi que le nom et l’adresse du rédacteur de l’acte

• CONCERNANT LE BÂTIMENT À CONSTRUIRE, DOIVENT FIGURER DANS LE CONTRAT :

• l’attestation que le projet est conforme aux règles de construction édictées par le code de la Construction et de l’Habitation
• sa consistance et ses caractéristiques techniques comportant tous les travaux d’adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison
• son coût qui inclut le coût forfaitaire et définitif du constructeur et le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution

• DOIVENT ÉGALEMENT FIGURER DANS LE CONTRAT DE CONSTRUCTION :

• les modalités de règlement du prix, en fonction de l’état d’avancement des travaux
• l’indication que le maître de l’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité lors de la réception des travaux
• la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison
• la justification de la garantie de remboursement qui doit être annexée au contrat lorsque le constructeur exige des paiements avant l’ouverture du chantier
• la justification de la garantie de livraison apportée par le constructeur
• l’indication de l’obtention du permis de construire ou des autres autorisations d’urbanisme
• l’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts
• la référence de l’assurance dommages-ouvrage.

• Certaines conditions doivent être remplies :

• Le maître de l’ouvrage est propriétaire du terrain. A défaut il bénéficie d’une promesse de vente sur le terrain.
• Le choix du modèle de maison (ses caractéristiques, les plans et travaux annexes) est arrêté.
• Le coût des raccordements, et celui des travaux que se réserve le maître de l’ouvrage, sont précisés.
• Le prix, les modalités de règlement et de révision sont connus.

• CHAMP D’APPLICATION DU CONTRAT DE CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE

Le contrat de construction d’une maison individuelle est strictement réglementé par des dispositions d’ordre public destinées à protéger le client maître d’ouvrage.

• CHAMP D’APPLICATION DU CONTRAT DE CONSTRUCTION D’UNE MAISON INDIVIDUELLE

Le contrat de construction d’une maison individuelle est strictement réglementé par des dispositions d’ordre public destinées à protéger le client maître d’ouvrage.

• LA CONCLUSION D’UN CONTRAT DE CONSTRUCTION

La conclusion d’un contrat de construction d’une maison individuelle s’impose à toute personne qui se charge de la construction d’une maison ne comportant pas plus de 2 logements destinés au client (le maître d’ouvrage), d’après un plan qu’il a proposé.

• LES SPÉCIFICITÉS DU TERRAIN ET LES CONDITIONS DU MAÎTRE D’OUVRAGE

• Le maître d’ouvrage doit être propriétaire du terrain ou titulaire d’une promesse de vente sur le terrain.
• Le terrain peut lui être fourni indirectement par le constructeur.
• En revanche, si le terrain est vendu directement par le professionnel qui construit, le contrat est une vente en l’état futur d’achèvement.

• LES CONDITIONS DE SIGNATURE DU CONTRAT

Le contrat peut être signé sous réserve que certaines conditions soient réalisées.
Les conditions suspensives doivent être inclues dans le contrat. Elles prévoient que le contrat prendra effet dès lors que le maître de l’ouvrage:

1. sera propriétaire du terrain

2. aura obtenu le permis de construire et les autres autorisations administratives

3. aura obtenu les prêts

4. aura souscrit une assurance dommages-ouvrage

5. le constructeur aura fourni au maître de l’ouvrage l’attestation de sa garantie de livraison

• LA NON OBTENTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE

La non obtention du permis de construire doit s’entendre dans le cas du refus pur et simple mais également dans le cas où le permis est assorti de prescriptions techniques et architecturales ayant pour effet d’entraîner une modification substantielle du projet initial.

• LES DÉLAIS DU CONTRAT DE CONSTRUCTION

La condition suspensive est valable au minimum un mois à compter de la date de signature de l’acte.
Si, dans le délai prévu au contrat, le maître de l’ouvrage n’obtient pas ses prêts, toute somme versée d’avance par le maître de l’ouvrage doit lui être immédiatement et intégralement remboursée sans retenue ni indemnité.

• L’ACQUISITION DE MAISON SANS PRÊT

Lorsque le maître de l’ouvrage n’a pas l’intention de recourir à un prêt pour financer l’acquisition de sa maison, il doit écrire de sa propre main dans le contrat de vente, qu’il reconnaît avoir été informé qu’il ne peut se prévaloir de la loi sur la protection des emprunteurs.

• DOMMAGE OUVRAGE ET GARANTIE DE LIVRAISON À PRIX ET DÉLAIS CONVENUS

• Le maître de l’ouvrage doit souscrire à une assurance Dommage-ouvrage.
• Le constructeur s’engage et fourni au maître de l’ouvrage l’attestation de garantie de livraison.
• Le contrat de construction précise le délai maximum durant lequel les conditions suspensives doivent être remplies.
• Dans le délai prévu, les contractants doivent faire ce qui leur incombe pour la réalisation des conditions suspensives.
• Le contrat précise également la date d’ouverture du chantier à compter de la réalisation des conditions suspensives ainsi que la durée des travaux.

• LE CONTRAT DOIT ÊTRE NOTIFIÉ

Le contrat doit être notifié au maître de l’ouvrage par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de la remise.

• LE MAÎTRE DE L’OUVRAGE PEUT SE RÉTRACTER

Le maître de l’ouvrage peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Dans ce cas, le maître de l’ouvrage est remboursé de toute somme éventuellement versée à la signature.
La faculté de rétractation est exercée dans les mêmes formes que celles utilisées pour la notification du contrat.

• Des documents doivent obligatoirement être annexés au contrat de construction. Il s’agit :

• d’une copie du permis de construire et des autorisations d’urbanisme nécessaires
• d’un plan de construction
• d’une notice descriptive
• d’une notice d’information
• des attestations des garanties de remboursement et de livraison

• Le plan de construction annexé au contrat comporte :

• les travaux d’adaptation au sol
• les coupes et élévation
• les cotes utiles
• l’indication de la surface de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances

Il indique également les raccordements aux réseaux divers et tous les éléments d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation, à l’utilisation et à l’habitation de la maison.
Un dessin d’une perspective de la maison est joint au plan.

• LE CONTRAT DOIT INDIQUER LE COÛT DU BÂTIMENT À CONSTRUIRE. Il se compose :

• du prix convenu, qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur y compris le coût de la garantie de livraison et le cas échéant, le coût de la garantie de remboursement
  des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction
• du coût du plan
• des frais d’étude du terrain pour l’implantation de la maison, s’il y a lieu

Le prix global convenu est forfaitaire et définitif sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision.

Le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution est également prévu.
Le maître de l’ouvrage doit indiquer par une clause manuscrite spécifique et paraphée qu’il en accepte le coût et la charge.

• LA RÉVISION DES PRIX AVEC L’INDICE DE RÉFÉRENCE

• Si aucune révision du prix de la construction n’est prévue par le contrat, le prix ne peut pas varier.
• Lorsque le contrat prévoit une révision du prix, celle-ci ne peut être calculée qu’en fonction de la variation de l’indice BT 01 publié mensuellement au Journal Officiel, selon 2 modalités.
• L’indice de référence est le dernier indice publié au jour de la signature du contrat de vente.

• LES CONDITIONS DE RÉVISION DES PRIX DE CONSTRUCTION

En premier lieu, le prix global peut être révisé sur la base de la totalité de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et le délai d’un mois qui suit la plus tardive des 2 dates suivantes :

• date d’obtention tacite ou expresse des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction (notamment permis de construire)
• date d’obtention du ou des prêts assurant le financement de la construction (date de réalisation de la condition suspensive)

• RÉVISION DU PRIX PAR PAIEMENT

En second lieu, le prix peut être révisé à chaque paiement sur la base de 70% au plus de la variation de l’indice BT 01 entre la date de la signature du contrat et la date de livraison prévue au contrat.

Aucune révision ne peut cependant avoir lieu, dans cette hypothèse.
Au-delà d’un délai de 9 mois suivant la plus tardive des deux dates suivantes :

• • date d’obtention tacite ou expresse des autorisations administratives nécessaires pour entreprendre la construction (notamment permis de construire)
  • date d’obtention du ou des prêts assurant le financement de la construction (date de réalisation de la condition suspensive)

• La révision du prix de la construction n’est possible que si 3 éléments sont réunis dans le contrat :

• • • une clause paraphée par le maître de l’ouvrage doit indiquer qu’il a eu connaissance des modalités de révision
    • les 2 modalités ouvertes par la loi doivent être reproduites dans le contrat et être portées à la connaissance du maître de l’ouvrage par le constructeur
    • la modalité retenue par les parties doit figurer dans le contrat

En l’absence d’un de ces éléments, le prix n’est pas révisable.

• LA RÈGLE GÉNÉRALE

L’échelonnement des paiements est réglementé en fonction de l’état d’avancement des travaux et diffère selon que le constructeur est titulaire ou non d’une garantie de remboursement.
En cas de garantie de remboursement, le paiement du prix s’échelonne de la manière suivante:

• 5% maximum à la signature du contrat
• 10% maximum à la délivrance du permis de construire
• 15% maximum à l’ouverture du chantier (ce pourcentage inclut les sommes versées avant le démarrage des travaux)
• 25% maximum à l’achèvement des fondations
• 40% maximum à l’achèvement des murs
• 60% maximum à la mise hors d’eau
• 75% maximum à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
• 95% maximum à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage

• LES ÉTALEMENTS DE PAIEMENTS SUR EMPRUNT

Lorsque le maître de l’ouvrage a recours à un emprunt, le prêteur est responsable du respect de cet échelonnement.
Tout versement direct au constructeur doit se faire avec l’accord du maître de l’ouvrage.
Le garant en est informé par le prêteur.

• ABSENCE DE GARANTIE DE REMBOURSEMENT

En l’absence de garantie de remboursement, le paiement du prix s’échelonne de la manière suivante :

• 15% maximum à l’ouverture du chantier. Ce pourcentage inclut celui du dépôt de garantie éventuel ( 3% maximum)
• 25% maximum à l’achèvement des fondations
• 40% maximum à l’achèvement des murs
• 60% maximum à la mise hors d’eau
• 75% maximum à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
• 95% maximum à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage

Réception des travaux et versement du dernier acompte pour solder les travaux.

• MODALITÉS DE PAIEMENT

Le solde de 5% est payable à la réception des travaux selon les modalités suivantes :

• lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel habilité, le solde est payable à la réception, sans réserves, ou lorsque des réserves ont été émises, à la levée de celles-ci
• lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister, lors de la réception, par un professionnel habilité, le solde est payable, à l’issue des 8 jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception

• L’ACHÈVEMENT DES TRAVAUX

A l’achèvement des travaux, la réception, prononcée contradictoirement entre le maître de l’ouvrage et le constructeur, doit être consignée dans un procès verbal écrit.

• ASSISTANCE À LA RÉCEPTION DE TRAVAUX

Lors de la réception, le maître de l’ouvrage peut se faire assister par un professionnel habilité (architecte, maître d’oeuvre agréé en architecture, contrôleur technique) ou autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurances couvrant sa responsabilité pour ce type de mission (ingénieur conseil, bureau d’études techniques).

• ASSISTANCE À L’ACQUISITION DES TRAVAUX

La faculté pour l’acquéreur de se faire assister d’un professionnel doit être mentionnée dans le contrat.
Si l’ouvrage est en parfait état, la réception est acceptée sans réserve et le maître de l’ouvrage doit verser le solde du prix.

• LES VICES

Si des vices apparents (défauts de conformité, malfaçons) sont constatés, le maître de l’ouvrage doit faire inscrire toutes les réserves dans le procès verbal de réception et consigner le solde du prix sur un compte bloqué.
Le solde du prix sera versé une fois toutes les réserves levées.
Après la réception avec ou sans réserves, le maître de l’ouvrage, qui ne s’est pas fait assister par un professionnel de la construction, bénéficie d’un délai de 8 jours pour dénoncer les vices apparents qu’il n’aurait pas signalés au moment de la réception.
Cette dénonciation doit être adressée au constructeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les 8 jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception.
Le constructeur doit effectuer les travaux.